八戸市の土地売却相場（坪単価の目安）｜査定の見方と高く売るための準備

引用元：photoAC

不動産の売却では、相場を把握するだけでなく、価格の根拠や手続き上の注意点を理解することが重要です。土地価格には公示地価や基準地価、路線価、実勢価格といった複数の指標があり、目的に応じて参照先が異なります。また、相続した農地は放置によるリスクが大きく、売却方法や準備によって結果が変わります。本記事では、土地価格の基礎と八戸市の相場、農地のリスクと売却の進め方、不動産会社選びの視点まで詳しく紹介します。

土地価格の種類とその違いを分かりやすく解説

八戸市で土地の売却を検討する際は、坪単価の相場だけでなく、土地価格の種類やそれぞれの役割を正しく理解することが大切です。土地の価格には複数の基準があり、売却価格の検討や査定の場面では、目的に応じて参考にすべき指標が異なります。こちらでは、土地売却を進めるうえで押さえておきたい土地価格の種類と違いについて、分かりやすくご紹介いたします。

◇公示地価

公示地価とは、地価公示法に基づき国土交通省が公表する、1㎡あたりの土地価格です。毎年1月1日時点における標準地の適正価格を評価し、その結果を3月下旬に公示します。公示地価は土地の価値を示す指標であるため、建物が建っている場合でも更地として評価される点が特徴です。主な目的は、一般の土地取引における価格の目安となるほか、不動産鑑定の基準や、相続税・固定資産税など公的な評価の参考指標として活用されることにあります。評価は2名以上の不動産鑑定士が行われ、公正性と客観性が確保されています。

◇基準地価

基準地価は、国土利用計画法に基づき、都道府県が実施する調査をもとに算出される土地価格で、正式には「都道府県基準地標準価格」と呼ばれます。土地取引における重要な指標のひとつであり、公示地価を補完する役割を担っている点が特徴です。毎年7月1日時点の土地価格を調査し、その結果を9月下旬に各都道府県が公表します。土地取引の規制や、地方公共団体が行う用地買収価格の算定基準として活用され、適正な地価形成を目的としています。また、公示地価とは調査時期が約半年ずれているため、その間の地価変動を把握するための指標としても用いられています。

◇路線価

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、それぞれ目的や算出基準が異なります。相続税路線価は、国税庁が毎年1月1日時点の土地価格を基準に評価し、7月初旬に公表するもので、主に相続税や贈与税の課税価格を算出するために用いられます。公示地価のおおよそ80％前後を目安とした水準とされることが一般的です。一方、固定資産税路線価は、市区町村が3年ごとに評価替えを行い、固定資産税の課税基準として使用される価格です。公示地価の約70％を目安に設定され、固定資産税のほか、都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの算出にも用いられます。このように、路線価は税金の種類ごとに役割が分かれており、土地評価の重要な指標となっています。

◇実勢価格

実勢価格は時価とも呼ばれ、実際に市場で売買された価格を指し、個人や自治体が土地や不動産を取引する際の現実的な価格です。公示地価や路線価のような明確な算定基準はなく、その時々の需要と供給のバランスをはじめ、立地条件、周辺環境、建物の状態、将来性など、さまざまな要素を総合的に判断して決まります。そのため、同じエリアであっても取引時期や条件が異なれば価格に差が生じます。また、近隣で成立した売買価格が必ずしも現在の相場を正確に反映しているとは限らず、個別事情が大きく影響する点にも注意が必要です。実勢価格は、売主と買主の合意によって成立する市場の価格であり、実際の売却価格や売り出し価格を検討する際に、最も現実的な判断材料となる指標といえるでしょう。

八戸市の土地相場｜平均売却額・坪単価・推移・人気エリア

八戸市で土地の売却を検討する際は、最新の相場を正しく把握することが重要です。土地価格は、立地や面積、周辺環境に加え、市場動向によっても大きく変動し、平均売却額や坪単価、過去からの価格推移を知ることで、適正な売り出し価格の目安が立てられます。また、人気エリアの傾向を把握しておくことで、より有利な条件での売却につながる可能性が高まります。

◇八戸市における土地の平均売却額と坪単価

国土交通省「不動産取引価格情報」をもとにSUMiTASがまとめたデータ（2025年2月5日時点）によると、八戸市では土地取引が約1,000件行われており、県内でも比較的活発な売買が続いているエリアであることが分かります。平均売却額は1,263万円、平均土地面積は411㎡と、ゆとりのある敷地での取引が多いことが特徴です。平均坪単価は10万円となっており、2024年時点では青森県全体の平均と比べて坪3万円ほど高い水準です。これは、生活利便性の高いエリアや需要の安定した立地が一定数存在していることが背景にあると考えられます。八戸市で土地売却を検討するうえで、こうした平均相場を参考にしつつ、立地条件や面積、周辺環境を踏まえた適正な価格設定が重要です。

◇八戸市の土地売却価格推移

八戸市の土地売却価格は、過去の取引データを見ると一定の波はあるものの、近年は比較的安定した水準で推移しています。坪単価が最も高かったのは2016年で、需要の高まりや立地条件の良い取引が価格を押し上げました。一方、2014年は坪単価が最も低く、市場全体が落ち着いた時期であったことがうかがえます。直近の2024年の平均坪単価は10万円となっており、青森県全体の平均と比べると坪3万円ほど高い水準です。県内ではやや高値で推移しているエリアといえ、立地や用途によっては安定した需要が期待できます。土地売却を検討する際は、こうした価格推移を把握したうえで、エリア特性や敷地条件を踏まえた現実的な価格設定を行うことが、納得のいく売却を実現します。

◇八戸市で土地が高く売れているエリア

八戸市内で1坪あたりの土地売却価格が高いエリアを見ると、利便性や居住環境に優れた地域が上位を占めています。最も高いのは城下で、坪単価は25万円と、市全体の平均と比べて14万円も高い水準です。次いで南類家が20万円、大字馬場町・大字番町がともに19万円と続き、中心市街地や主要道路へのアクセスが良いエリアが高評価を得ています。また、青葉、下長、東白山台、田向はいずれも18万円前後で安定しており、住宅地としての人気の高さが伺えます。さらに柏崎、根城も17万円と比較的高水準を維持しています。これらのエリアは、生活利便施設の充実や交通アクセスの良さ、住環境の整備状況が価格に反映されていると考えられます。八戸市で土地を高く売却するには、こうした人気エリアの動向を把握し、立地の強みを的確に伝えることが重要です。

出典：株式会社SUMiTAS

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相続した農地を放置しておくリスク

相続によって農地を取得したものの、「使う予定がない」「管理が大変」といった理由で放置してしまうケースは少なくありません。しかし、相続した農地をそのままにしておくとさまざまなリスクが生じ、将来的に売却や活用を検討する際、手続きが複雑化する可能性もあります。農地を相続した後は、早めに現状とリスクを把握することが重要です。

◇雑草・害虫被害による環境悪化

農地を手入れせずに放置すると、雑草が繁茂し、害虫や小動物が集まりやすくなります。特に夏場は蚊やハチが発生し、近隣の子どもに危険が及ぶ可能性があり、さらにネズミやヘビが住み着くこともあり、衛生面・安全面の影響が懸念されます。環境悪化は景観を損ね、住宅地では近隣からの苦情やトラブルにつながる恐れがあります。

◇固定資産税・維持管理費の負担

資産として農地を所有している場合、利用状況にかかわらず毎年固定資産税を支払う必要があります。特に耕作されていない農地は「宅地並み課税」が適用される場合があり、通常の農地よりも税負担が大きくなる点には注意が必要です。また、農地であっても草刈りや雑草対策、隣地との境界確認など最低限の管理は欠かせません。これらの作業を業者に委託することも可能ですが、その分管理費用が発生します。使っていない土地であっても税金と管理コストは継続的にかかるため、長期間保有することで家計に大きな負担となるでしょう。

◇農地法違反による行政指導・罰金の可能性

農地は農地法によって厳しく管理されており、放置するだけでなく、許可や届出を行わずに第三者へ貸し出したり、売却したりする行為は認められていません。こうした行為は、地域の農業生産力を損なうものとされ、行政指導や是正勧告を受ける可能性があり、悪質な場合には罰則が科されることもあります。中には悪質な不動産業者に誤った案内を受け、知らずに違反してしまうケースも少なくありません。違反内容が悪質と判断されると高額な罰金が科されるなど、結果的に大きな経済的負担につながる恐れがあるため注意しましょう。

◇農地価値の下落

米や野菜が育つ農地は、本来、自然の恵みを感じられる豊かな土地です。適切に管理され、保全が行き届いていれば大きな問題はありませんが、草木が伸び放題の農地は景観を損ね、購入希望者から敬遠されます。さらに、長期間にわたり手入れをせず放置すると、土壌の状態が悪化し、土地の評価額が下がる原因にもなります。放置期間が長くなるほど土地は痩せ、いざ売却しようとしても買い手が見つかりにくく、結果として相場より低い価格で手放さざるを得なくなる可能性が高まります。

◇再利用コスト増と活用困難

長期間放置された農地は、雑草の根が深く張り巡らされ、再び農地として利用するには多くの手間と費用が必要です。雑草を除去しても、水管理が不十分な土地では地盤が硬化していることが多く、耕作地としての再生が難しくなる場合があります。さらに、管理不足により境界が不明確になると測量が必要となり、活用に向けた設備投資も生じます。「将来使うつもり」で放置してしまうケースも少なくありませんが、時間や距離の問題から管理が行き届かず、いざ活用しようとした時には使えない土地になっている可能性もあるのです。

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不動産買取も検討！相続した農地を売却する方法と流れ

親や親族から引き継いだ農地について、「使い道が決まらないまま時間だけが過ぎている」という方も多いのではないでしょうか。農地は放置すると管理の手間や固定資産税が継続的に発生し、将来的な負担が大きくなりがちです。こうした状況を解決する手段の一つが、不動産会社による農地買取です。

◇農地のまま売却する

農地を所有していても自分で農業を行う予定がない場合、農地として売却するのがもっとも直接的な方法です。しかし、近隣で事業拡大を目指す農家がいれば買い手になる可能性がありますが、後継者不足や経済的不安を抱える地域では、買い手を見つけるのは容易ではありません。農地の購入には条件があり、専業農業従事者であること、農地取得後に、原則として50アール（0.5ヘクタール）以上の農地を経営していること、継続して農業を行っていること、必要な機械や適正な人数を確保していることなどを満たす必要があります。そのため売却先は農家や農業生産法人に限定され、購入希望者を見つけるのは困難です。さらに、農地の価格は限定された買い手層に依存するため長期的に低下傾向にあり、売却には相当な時間がかかる可能性があります。この現状を踏まえると、農地として売るだけでなく、転用や活用方法を検討することも視野に入れるほうが、有利に土地を手放すための現実的な選択肢と言えるでしょう。

◇転用して売却する

農地を他の用途に転用して売却するには、国の方針として農地保護が重視されているため、多くの制約を受けます。転用できない土地も存在し、単に更地にして自由に使用することは許されません。農地の利用形態を変更するには、農業委員会や都道府県知事の許可が必要で、申請時には転用後の用途や具体的な活用計画、資金の確保が明確であることが求められます。過去に農地法違反のある購入者や信頼性に疑問がある場合、転用許可は得られません。また、申請が単に許可を得る目的で行われたり、実現可能性のない計画であった場合も受理されません。自己利用目的で宅地等に変更する場合も、農地法第4条に基づく許可が都道府県知事または農林水産大臣から必要です。

◇不動産買取で売却する

農地は農地法の制約や転用手続きの複雑さから、一般市場での売却は難しいケースが多いです。しかし、農地専門の不動産買取業者に依頼すれば、こうした問題を解決し、迅速な売却が可能になります。仲介では買主探しや手続きが必要ですが、買取業者は直接買い取るため、査定額に納得すればすぐ契約でき、短期間での現金化が可能です。また、農地転用や売却に伴う申請手続きも、行政書士などの専門家と連携して代行してくれるため、売主の負担を抑えた形で手続きを進められるケースが多く、煩雑な申請についても専門家がサポートします。さらに、買取後の活用計画も明確で、宅地や駐車場、資材置き場など、非農地としての利用も可能です。接道義務が不十分な土地や古い農地も適正価格で買い取ることが可能で、売却を諦めていた方や早期現金化を希望する方に最適な選択肢です。

農地を高く売却するための実践ポイント

農地をできるだけ高く売却するには、土地の状態や立地、法的制約を正しく把握し、適切な管理や手続きを行うことが重要です。さらに、買主にとって魅力的な条件を整えることで、売却価格の上昇が期待できます。売却前の準備とポイントを押さえることが、高額でスムーズな取引につながります。

◇農地転用してから売却する

農地は一般の土地と比べ査定基準や相場が異なるため高額での売却が難しく、買い手が原則農業従事者に限定されるため需要が限られ、売却に時間がかかることも少なくありません。しかし、農地を宅地や駐車場などに転用できれば、一般の土地として取引が可能となり、買い手の対象が大幅に広がります。その結果、需要が増えることで売却価格の上昇が期待でき、高額での売却を実現しやすくなります。転用の可否や手続きは農地法に基づき制限されますが、適切に対応することで、農地の価値を最大限に引き出すことが可能です。

◇5年以上保有してから売却する

農地を売却する際には、譲渡所得税と住民税の課税対象となり、譲渡所得金額に応じて税金を支払う必要があります。特に注意すべきは所有期間で、所有期間によって税率が大きく異なる点です。一般的に、所有期間が5年以下の短期所有の場合は高い税率が適用され、5年を超える長期所有の場合は税率が大幅に下がります。この差により、同じ金額で売却しても、短期所有では長期所有のほぼ2倍の納税額が発生する場合もあります。そのため、農地の売却時期を所有期間に応じて検討することは、税負担を抑えるうえで非常に重要です。適切なタイミングでの売却は、実質的な手取り額の向上につながるため、税率の違いを理解し、計画的に売却することがポイントです。

◇農地をきれいに管理して売却価値を高める

農地を放置すると、雑草の繁茂や不法投棄によって見た目が悪化し、買い手がつきにくくなる可能性があります。そのため、少しでも高く売却するためには、定期的な管理が欠かせません。具体的には、雑草の除去や排水路の清掃、ゴミや不要物の片付けなどを行い、土地をきれいな状態に保つことが重要です。特に、不法投棄されたゴミの処理費用は土地の所有者が負担するため、日頃から管理を徹底することでトラブルや追加費用のリスクを減らすことができます。整備された農地は見栄えも良く、買い手に安心感を与え、売却価格の維持や向上にもつながります。放置せず、こまめな手入れを行うことが、高額売却のポイントと言えるでしょう。

◇農地取引に強い不動産会社を選ぶ

農地を売却する際は、農地取引に精通した知識と豊富な経験を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。農地の売却では、近隣の農家や地権者との関係性も影響するため、地域の事情に詳しい地元密着型の会社に依頼するとよいでしょう。地域のニーズや市場動向を把握しているため、適切で現実的なアドバイスを受けられ、売却の成功率も高まります。また、農地の転用は法律や手続きが複雑で特殊なケースとなるため、転用後の売却実績や経験のある会社を選ぶこともポイントです。実績のある会社なら、行政手続きのサポートや転用後の活用方法についても適切な提案が可能で、スムーズかつ有利な条件での売却が期待できます。信頼できる会社選びは、農地売却を成功させる大きな鍵です。

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青森県内で不動産売却を検討中の方におすすめの業者3選

青森県で不動産を売却したいと考えている方に向け、効率よく安心して取引できる業者選びは不可欠です。地域に密着したサポートや豊富な取引実績を持つ業者なら、売却スピードや価格面でも有利に進められるでしょう。こちらでは、青森県内で信頼できるおすすめの不動産業者を3社ご紹介いたします。

◇株式会社太陽地所

株式会社太陽地所は、青森県を中心に不動産売買や賃貸仲介を手がける地元密着型の不動産会社です。地域の市場動向に精通しており、豊富なネットワークを活かして地元の買い手情報や需要動向を的確に把握することで、売却希望者にとって有利な条件での成約をサポートしています。また、土地・住宅・事業用不動産など幅広い物件に対応可能で、各物件の特性や市場価値に応じた的確な査定やアドバイスを提供しています。加えて、専門知識に基づく丁寧なサポート体制により、初めて不動産を売却する方でも安心して取引を任せられる点も大きな魅力です。地元に根ざした情報力と実績を活かし、売主と買主双方にとって最適な取引を実現しています。

この口コミからは、売主の希望と市場の現実を踏まえた丁寧な査定対応が評価されていることが分かります。査定額について高額を提示するのではなく、実際の売却可能価格を示してくれることで、安心して売却の意思決定ができた点が好印象です。

会社名	株式会社太陽地所
弘前本店	〒036-8004 青森県弘前市大町3-1-2 TEL：0172-33-4445
青森支店	〒030-0821 青森県青森市勝田1-15-14 TEL：017-763-0252
八戸支店	〒031-0001 青森県八戸市類家5-2-21 TEL：0178-43-7300
五所川原支店	〒037-0033 青森県五所川原市中央6-37-3 TEL：0173-38-3880
大館支店	〒017-0895 秋田県大館市長倉117 TEL：0186-57-8820
公式サイトURL	https://www.taiyojisho.jp/

◇株式会社カチタス 青森店

カチタスは、全国に多数の店舗を展開する東証プライム上場企業であり、中古住宅や実家の売却に強みを持つ不動産会社です。特徴として、築年数が古く家財道具が残ったままの住宅や、一般的な仲介では取り扱いが難しい物件でも、自社でリフォームを前提に直接買い取るため、スムーズな売却が可能です。また、遠方の物件でも鍵を預けての査定や売却手続きが進められ、立ち合い不要な点も安心です。さらに、自社買取により現金化が早く、依頼から最短3週間での決済が可能で、境界トラブルなどについても、契約条件に応じて売却後のリスクを軽減できる場合があります。安心・安全・スピーディーに不動産を手放したい方にとって、非常に頼りになる選択肢と言えるでしょう。

会社名	株式会社カチタス 青森店
所在地	〒038-0002 青森県青森市沖館4-4-12
電話番号	017-766-2724
公式サイトURL	https://home.katitas.jp/shop_info/11

◇ハウスドゥ青森中央（株式会社ハウスリアルティ）

株式会社ハウスリアルティは、第一不動産グループの不動産売買専門部門として2019年に設立され、青森県内を中心に不動産売買・買取を手がけています。第一不動産グループとして58年以上にわたり不動産業に携わってきた実績を背景に、安心で迅速な取引を重視し、顧客のニーズに合わせた柔軟な対応を強みとしています。特に不動産買取では、査定から契約、現金化までをスピーディーに行い、売却の手間を最小限に抑えられる点が魅力です。また、地域密着型のネットワークを活かし、地元の市場動向や買い手情報を的確に把握しており、土地や建物の特性に応じた最適な売却プランを提案できます。これにより、一般の市場では売却が難しい物件でも適正価格での取引を可能とし、顧客の満足度向上に貢献しています。

屋号	ハウスドゥ青森中央
会社名	株式会社ハウスリアルティ
所在地	〒030-0846青森県青森市青葉3-8-10
電話番号	017-739-2888
公式サイトURL	https://realty.drec.jp/

まとめ

本記事では、土地価格の種類と八戸市の土地相場、相続した農地を放置するリスク、売却を進める方法と高く売るためのポイント、さらに青森県内の不動産会社3社の特徴を紹介しました。土地の売却では、公示地価や基準地価、路線価、実勢価格の違いを理解し、査定や売り出し価格の検討に適切に活用することが欠かせません。加えて、八戸市の平均売却額や坪単価、価格推移、人気エリアの傾向を把握すると、現実的な価格設定と戦略づくりにつながります。相続した農地については、放置による環境悪化や税負担、法的リスク、価値低下、再利用コスト増といった問題が生じやすいため、早めに方針を決めることが重要です。農地は農地のまま売る方法に加え、転用や買取も視野に入れ、状況に合う手段を選ぶと安心です。最後に、実績や対応力、手続き支援の体制を確認し、信頼できる不動産会社と進めることで、納得できる売却を実現しやすくなります。

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